在"住房不投机"政策的指导下,在"稳定房价"后,地方政府开始"稳定房租"。

10月15日上午10点,深圳首家“租金稳定”的商品房正式接受租金,年租金增减不超过5%。

早在2017年,深圳《关于加快培育和发展房屋租赁市场的实施意见》就已经提出要加强房屋租赁价格指导,完善现有房屋租赁指导价格体系,引导市场设定合理价格。

目前,深圳的“稳租”措施并未强制推行。广东省住房政策研究中心首席研究员李鱼枷在《21世纪经济导报》上告诉记者,深圳做法的信号作用和指导意义是明确的,但如何让更多的住房进入政府稳定的租金平台仍需逐步推广。

年租金增长率不应超过5%

首个纳入稳定租金的商品房租赁试点是位于唐朗广场西侧C座高区的248套带装饰的商品房。根据深圳市土地房地产交易中心的公告,基准租金标准暂定为110元/月/平方米。单一住房单元的具体租金根据基准租金进行修订和确定,同时考虑到楼层和方向等因素。

申请人须在深圳连续缴纳社会保险12个月或以上,初始租赁期不少于1年,最长3年。符合条件的可按程序续租,但总租期不超过5年。

根据深圳市住房和建设局的相关资料,租金稳定的商品房产权归市场主体所有。第一笔租金是根据周围地区同类型同档次房屋的租赁市场价格定价的。年租金增减参照第一租金定价原则确定,增减幅度不超过5%。

李鱼枷说,房子的质量、位置和交通都很好,所以绝对租金不低,最便宜的接近4000元,但性价比却相对有利。

易居研究所智库中心研究主任严跃进告诉记者,深圳首个稳定租赁商品房租赁试点项目反映了租赁市场供给结构的调整方向。这种类型的出租屋一方面有助于推高房价,另一方面也有助于降低租户的租金成本,可供国内其他城市借鉴。

值得注意的是,这次进入市场的“稳定租金”房屋是相对标准化的产品,由国有开发商建造,集中在同一栋建筑内统一装修。

一家房地产中介表示,这便于政府设定租金指导价。然而,就整个租赁市场而言,即使是位于同一地点的房屋,在年龄、装修和内部配套设施方面也往往存在差异。如何确定合理的租金指导价格需要更详细的规则。

如何有效稳定租金?

去年5月,住房和建设部发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》,提出要切实落实稳定房价、控制租金、降低杠杆、防范风险、调整结构、稳定预期的目标任务。“租金管制”被视为本通知的重点。

分析人士认为,房屋租赁本身就是一种市场行为,租金一般会随着经济形势和供求的波动而变化,自然形成规律。然而,另一方面,住房问题关系到民生。培育健康的租赁市场和设定指导价格没有错。

北京在今年7月发布了一份新的租赁合同。合同明确规定,未经双方同意,出租人不得在租赁期内单方面提高租金。

另一方面,深圳在8月份发布了《关于规范房屋租赁市场、稳定房屋租赁价格的意见》,提出如果房屋租赁企业向个人出租房屋,并在政府房屋租赁交易服务平台上收取、登记或备案新的和续签的房屋租赁合同,且租金不高于租赁指导价,则适当降低增值税征收率。

深圳一家大型房地产开发企业的一名人士告诉《21世纪经济先驱报》记者,机构房东的综合税率可能高达20%以上。“如果税率能降低到5%左右,将刺激开发商进入租赁市场。”

美国联盟房产国家研究中心主任何倩茹在《21世纪商业先驱报》上告诉记者,许多租户仍然向拥有房屋的个体房东或村民租房,但个体房东更难监管,因此政府担心难以直接控制房屋租赁价格。

“深圳的商品房租赁市场已经很高了。从长远来看,建议迅速大规模增加出租住房数量,以减缓租金的增长和速度。”何倩茹说道。